Plus-value LMNP : combien d'impôt à la revente ? Simulateur gratuit

Plus-value LMNP : ce qui a changé en février 2025

Vous louez un appartement meublé au régime réel et vous pensez le revendre ? Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84, qui modifie l'article 150 VB du Code général des impôts), les amortissements que vous avez déduits de vos loyers viennent diminuer votre prix d'achat au moment de la vente. Résultat : la plus-value taxable grimpe, et l'impôt peut plus que doubler : 19 339 € au lieu de 7 706 € dans l'exemple plus bas.

La règle vise toutes les ventes signées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date à laquelle vous avez commencé à louer. Avant, ces amortissements réduisaient l'impôt sur vos loyers pendant des années, sans aucun effet à la revente. C'était l'un des grands atouts du meublé non professionnel.

Les amortissements d'avant 2025 sont-ils concernés ?

Oui. C'était la grande question des propriétaires installés depuis longtemps. Le ministère y a répondu dans une réponse publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 (question écrite n° 10097) : tous les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés, y compris ceux des années antérieures à 2025. Pour lui, ce n'est pas une règle rétroactive : la loi s'applique aux ventes conclues après son entrée en vigueur.

Concrètement, si vous avez acheté en 2015 et amorti votre bien chaque année depuis, ce sont dix ans d'amortissements qui entreront dans le calcul si vous vendez aujourd'hui.

Comment se calcule l'impôt sur la vente

La plus-value d'un meublé non professionnel suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Le calcul tient en quatre étapes :

• Prix de vente, diminué de certains frais de vente ;
• moins le prix d'achat, augmenté des frais d'acquisition (au réel, ou 7,5 % du prix au forfait) ;
• plus les amortissements déduits : c'est la nouveauté ;
• puis les abattements pour durée de détention, avant d'appliquer les taux.

Selon service-public.gouv.fr, les taux sont de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse de CSG votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % (article 1609 nonies G du CGI) s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

La durée de détention, votre meilleur allié

Les abattements jouent sur la plus-value totale, amortissements réintégrés compris. Plus vous gardez le bien longtemps, plus la réforme s'efface :

• Jusqu'à 5 ans : aucun abattement ;
• de la 6e à la 21e année : 6 % par an pour l'impôt, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux ;
• 22e année : 4 % et 1,60 %, puis exonération totale d'impôt sur le revenu ;
• de la 23e à la 30e année : 9 % par an pour les prélèvements sociaux, puis exonération totale après 30 ans.

C'est donc entre 5 et 20 ans de détention que la réforme coûte le plus. C'est aussi la période où beaucoup de propriétaires envisagent de vendre.

Ce surcoût ne veut pas dire que le meublé était une mauvaise idée. Les amortissements ont réduit l'impôt sur vos loyers pendant toutes ces années, et cet avantage reste acquis. La réforme en reprend une partie à la sortie. Tout l'enjeu est de mesurer cette facture à l'avance, plutôt que de la découvrir chez le notaire.

Les cas qui échappent à la réintégration

• Le micro-BIC : la règle vise les amortissements déduits au régime réel. Au micro-BIC, vous profitez d'un abattement forfaitaire et ne déduisez pas d'amortissement : vous n'êtes en principe pas concerné.
• Certaines résidences gérées : logements en résidence pour étudiants ou personnes âgées, établissements pour personnes âgées ou handicapées. Les conditions sont précises et se vérifient bail par bail.
• La résidence principale : si le logement est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée, sous conditions.

Check-list avant de vendre votre meublé

• Votre régime : micro-BIC ou réel ? En 2026, selon service-public.gouv.fr, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes en location meublée de longue durée.
• Le total de vos amortissements déduits depuis le début : votre comptable ou vos déclarations annuelles le donnent.
• Votre durée de détention à la date de l'acte de vente : franchir la 6e, la 22e ou la 30e année change le calcul.
• Le type de résidence : un bien en résidence étudiante ou pour seniors peut relever d'une exception.
• Le seuil de 50 000 € de plus-value imposable, au-delà duquel la surtaxe s'ajoute.
• Votre projet après la vente : réinvestir, rembourser un crédit, préparer la retraite. Il pèse autant que l'impôt.

Et le budget 2027 ?

Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, propose aussi de plafonner l'amortissement des meublés pendant la location (son article 7). Dans la version du gouvernement, l'amortissement serait limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer, à partir des revenus 2027. Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a voté un amendement qui exclurait de ce plafond les meublés loués en résidence principale, en bail mobilité ou à des étudiants.

Ce n'est qu'un projet : il peut encore être modifié, voire abandonné, pendant les débats. Il ne change pas la règle de la revente décrite plus haut. Je mettrai ce guide à jour une fois la loi votée. D'ici là, une décision de vente mérite d'être chiffrée calmement, selon votre situation.

Au Pays de Gex, je rencontre beaucoup de propriétaires de studios meublés, souvent des frontaliers qui ont investi près de Genève : voir la page frontaliers. Vendre maintenant, attendre la prochaine tranche d'abattement ou garder le bien pour le transmettre : la bonne décision dépend de votre situation. Si la transmission vous intéresse, lisez aussi mon guide sur l'assurance vie et la succession. Je peux chiffrer avec vous vos différents scénarios.